2025年に学ぶ日本の放棄された家の取得方法と相続登記のポイント

日本国内には所有者が不明な空き家や放棄された家が数多く存在し、地域の景観や防犯上の問題となっています。一方で、これらの不動産は適切な手続きを経ることで取得できる場合があり、住宅確保や投資の選択肢として注目されています。しかし、2024年4月から相続登記が義務化されたことにより、取得や名義変更の手続きにおいて新たなルールが適用されるようになりました。本記事では、放棄された家を取得する際に知っておくべき基本知識と実務的なポイントを整理します。

放棄された家を取得するために知っておくべき相続登記の義務化

2024年4月1日から、不動産を相続した場合には相続登記の申請が法律上義務化されました。相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記を行わなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務化は、所有者不明土地の発生を防ぎ、不動産取引の透明性を高めることを目的としています。

放棄された家を取得しようとする場合、まず現在の所有者が誰であるかを確認する必要があります。登記簿謄本を取得することで、名義人や抵当権の有無などを調べることができます。もし所有者が既に亡くなっており相続登記が未了の場合、相続人全員の同意を得て売買契約を結ぶか、相続人が相続登記を完了させた後に取得手続きを進めることになります。義務化により、今後は相続登記が適切に行われるケースが増えると予想されますが、過去に相続が発生した物件については依然として未登記のままのものも多く存在します。

放棄された家を取得する際の具体的な手続きの流れ

放棄された家を取得するプロセスは、物件の状況や所有者の有無によって異なりますが、一般的な流れは以下の通りです。

まず、対象不動産の登記簿謄本を法務局で取得し、所有者情報を確認します。所有者が判明している場合は、直接交渉を行い、売買契約または贈与契約を締結します。所有者が不明または連絡が取れない場合は、相続人の調査が必要になることがあります。

次に、売買契約が成立した場合は、契約書を作成し、手付金の支払いや引き渡し条件を明確にします。その後、残代金の決済と同時に所有権移転登記を行います。登記申請は司法書士に依頼することが一般的ですが、自分で行うことも可能です。

相続登記が未了の物件を取得する場合は、売主側が先に相続登記を完了させる必要があります。相続人が複数いる場合は遺産分割協議を行い、不動産を取得する相続人を確定させた上で登記を行います。この手続きが完了してから、買主への所有権移転登記を行う流れとなります。

相続登記申請に必要な主な書類

相続登記を申請する際には、以下のような書類が必要になります。具体的な必要書類は相続の形態によって異なる場合がありますが、基本的なものは共通しています。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本が必要です。これにより相続人を確定します。また、被相続人の住民票の除票または戸籍の附票により、登記簿上の住所とのつながりを証明します。

相続人全員の現在の戸籍謄本も必要です。遺産分割協議を行った場合は、相続人全員が署名押印した遺産分割協議書と、各相続人の印鑑証明書を添付します。不動産を取得する相続人の住民票も必要になります。

さらに、対象不動産の固定資産評価証明書を市区町村役場で取得し、登録免許税の計算根拠とします。登記申請書は法務局の様式に従って作成します。専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼することが推奨されます。

相続登記にかかる費用の目安

相続登記を行う際には、いくつかの費用が発生します。主な費用項目とその目安を以下に示します。

登録免許税は、不動産の固定資産評価額の0.4パーセントです。例えば、評価額が1,000万円の不動産であれば4万円となります。

戸籍謄本や住民票などの書類取得費用は、1通あたり数百円程度ですが、複数の市区町村から取り寄せる場合は合計で数千円から1万円程度かかることがあります。

司法書士に登記申請を依頼する場合の報酬は、案件の複雑さや地域によって異なりますが、一般的には5万円から10万円程度が相場です。相続人が多い場合や不動産が複数ある場合は、さらに費用が増えることがあります。

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費用項目	内容	費用の目安
登録免許税	固定資産評価額の0.4%	評価額1,000万円で4万円
書類取得費用	戸籍謄本、住民票など	5,000円～10,000円
司法書士報酬	登記申請代行	50,000円～100,000円
合計	-	約95,000円～150,000円

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この記事に記載されている費用や料金の見積もりは、入手可能な最新情報に基づいていますが、時間の経過とともに変更される可能性があります。財務上の決定を行う前に、独自の調査を行うことをお勧めします。

共有名義や複雑なケースでの注意点

相続により不動産が共有名義になる場合や、相続人が多数いる場合、手続きは複雑になります。共有名義とは、複数の相続人が持分割合に応じて不動産を共同所有する状態です。この場合、全員の同意がなければ不動産の売却や大規模な変更ができないため、将来的なトラブルの原因となることがあります。

放棄された家を取得する際に、その不動産が共有名義である場合は、共有者全員から持分を買い取る必要があります。一部の共有者とだけ契約を結んでも、完全な所有権を得ることはできません。共有者の一部が行方不明である場合や連絡が取れない場合は、不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てるなど、法的手続きが必要になることがあります。

また、相続人が多数いる場合や、相続人の中に未成年者や認知症の方がいる場合は、特別代理人や成年後見人の選任が必要になることがあります。このようなケースでは、手続きに時間がかかるため、早めに専門家に相談することが重要です。

遺言書がある場合は、その内容に従って相続登記を行いますが、遺言書の検認手続きが必要な場合もあります。遺産分割協議が難航している場合は、家庭裁判所での調停や審判を経ることもあります。

放棄された家を取得する際には、建物の状態や土地の権利関係、周辺環境なども十分に調査する必要があります。特に、抵当権が設定されている場合や、境界が不明確な場合は注意が必要です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に手続きを進めることをお勧めします。

相続登記の義務化により、今後は所有者不明不動産が減少することが期待されますが、過去の未登記物件については依然として注意が必要です。放棄された家の取得を検討する際には、法的手続きを正しく理解し、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家に相談することが、トラブルを避けるための最善策です。