Verlassene Häuser kaufen in der Schweiz 2025: Praxisorientierter Leitfaden zu Preisen, Finanzierung und Renovation für Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz

Welche Objekttypen und Nutzungsoptionen gibt es 2025?

Die Bandbreite verlassener Häuser in der Schweiz reicht 2025 von alten Stadeln, Rusticos und kleinen Chalets bis hin zu Alp‑ und Alphütten. Häufige Nutzungsszenarien sind: - Umbau zu Ferienwohnungen oder zur touristischen Vermietung - Zweitwohnsitz / Chalet als private Rückzugsmöglichkeit - Atelier, Werkstatt, Lager oder Hobbyraum (bei Stadeln) - Selbstversorger‑ oder landwirtschaftliche Projekte in historischen Dörfern

Beachten Sie den frühzeitigen Abklärungsbedarf bei Denkmalschutz‑ und Ortsbildauflagen: In charakteristischen Orten (z. B. traditionelle Rusticos) können diese Vorgaben Umnutzung und Renovationsmöglichkeiten deutlich einschränken.

Fundorte der Objekte und ihre Erreichbarkeit

Verlassene Häuser finden sich vor allem in ländlichen und touristisch geprägten Tälern. Regionen mit hoher Naturnähe und entsprechender touristischer Nachfrage sind typische Beispiele. Die Erreichbarkeit unterscheidet sich stark: - Viele Objekte sind per Auto erreichbar; - Alphütten sind teilweise nur zu Fuss oder per Helikopter zugänglich; - In einzelnen Gebieten sind ÖV‑Verbindungen vorhanden, was für touristische Vermietungen ein Vorteil sein kann.

Prüfen Sie die Erreichbarkeit (Wetterabhängigkeit, Winterzufahrt, Parkmöglichkeiten, ÖV‑Halte) bereits in einer frühen Phase — das beeinflusst Nutzung, Renovationsaufwand und die potenzielle Vermietbarkeit.

Orientierung zu Preisen und Einstiegskosten (ohne exakte Zahlen)

Die Preisspanne für verlassene und sanierungsbedürftige Häuser ist breit und stark von der Lage abhängig. Als grobe Orientierung bewegen sich Angebote von niedrigen fünfstelligen bis zu mittleren sechsstelligen Beträgen, je nach Lage, Zustand und Anschluss‑Infrastruktur. Konkrete Inserate können stark variieren; betrachten Sie Preisbeispiele daher nur als Ausgangspunkt für Ihre weitergehende Recherche.

Wichtig: Preise, Ausstattungen und Verfügbarkeit ändern sich schnell. Verlassen Sie sich nicht ausschliesslich auf historische Beispiele, sondern prüfen Sie aktuelle Inserate und holen Sie Offerten ein.

Marktentwicklung 2025: Nachfrage, Zinsen und Angebot

Im Jahr 2025 zeigt sich der Schweizer Markt für Bestandsobjekte moderat dynamisch: Angebot und Nachfrage haben sich in vielen Segmenten verschoben, Inserate verbleiben teilweise länger online, und das Interesse an charaktervollen Renovationsobjekten hat spürbar zugenommen. Hypothekarzinsen lagen zu Jahresbeginn auf einem vergleichsweise moderaten Niveau, was Finanzierungsgespräche erleichtern kann. Regionale Unterschiede sind jedoch gross — beobachten Sie lokale Trends genau.

Suche: Plattformen und effektive Taktiken

• Nutzen Sie spezialisierte Portale mit Filtern für Sanierungsobjekte (z. B. gängige Schweizer Immobilienplattformen).
• Abonnieren Sie Such‑Alerts und Early‑Access‑Benachrichtigungen, um frühzeitig informiert zu sein.
• Kontaktieren Sie Makler frühzeitig; manche inserieren exklusiv oder geben registrierten Interessenten Vorabinformationen.
• Planen Sie Besichtigungen mit Vorlauf und fordern Sie im Vorfeld Grundbuchauszug, Pläne und Anschlussdaten an.

Eine aktive Suche (Alerts, Maklerkontakte, Feldrecherche vor Ort) erhöht die Chance, passende Objekte aufzuspüren.

Praktischer Ablauf beim Kauf: empfohlene Schritte

Vor einem Kauf empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen: - Erste Besichtigung: Gesamteindruck, offensichtliche Schäden und Erreichbarkeit prüfen. - Zweite Besichtigung: zu anderer Tageszeit bzw. bei anderem Wetter; Nachbarschaft und Lärmpegel beurteilen; fehlende Unterlagen anfordern. - Gemeinde/Bauamt kontaktieren: Umnutzungs‑ und Bauauflagen, Gewässer‑ oder Naturschutzbeschränkungen klären. - Bank/Finanzierung: frühzeitige Erstabklärung und Bankbewertung einholen. - Dossier zusammenstellen: Grundbuchauszug, Pläne, Fotos, energetische Einschätzung. - Kaufabsicht kommunizieren und Reservationsmodalitäten regeln; grössere Anzahlungen nur mit Bankbestätigung leisten. - Notarielle Verschreibung/Grundbucheintrag als letzter Schritt vor der Eigentumsübertragung.

Diese Reihenfolge minimiert Risiken und schafft Verhandlungs‑ sowie Planungssicherheit.

Finanzierungspraxis und bankseitige Prüfungen

Banken verlangen in der Regel ein vollständiges Dossier (Grundbuchauszug, Pläne, Fotos, Zustandsbeschreibungen) zur Wertermittlung. Die bankseitige Bewertung bildet häufig die Basis für Tragbarkeit und Kreditzusage. Neben Universalbanken gibt es spezialisierte Dienstleister und Vermittler, die Erfahrung mit Renovationsobjekten haben. Empfehlung: Holen Sie eine Bank‑Vorprüfung ein, bevor Sie verbindliche Zahlungen leisten.

Renovationsaufwand, Energievorgaben und Übergangslösungen

Die Mehrheit der verlassenen Objekte braucht umfassende Renovationen. Wichtige Punkte sind: - Klärung von Denkmalschutz, baurechtlichen Vorgaben und Anschlussbedingungen (Wasser, Abwasser, Strom) vorab. - Energetische Auflagen: Kantone stellen Vorgaben zum Heizungsersatz und zu Energiesanierungen. In Notfällen sind temporäre Lösungen möglich; meist sind Behördenmeldungen und ein Zeitplan für die definitive Umrüstung erforderlich. - Planen Sie realistische Reserven für unerwartete Mängel (Feuchte, Statik, Erschliessung).

Ziehen Sie lokale Beratungsstellen (Baukommission, HEV, Fachplaner) zurate, um kantonale Vorgaben zu interpretieren und praktikable Umsetzungsschritte zu definieren.

Steuerliche und rechtliche Risiken

Beachten Sie das Risiko einer Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel: Häufigkeit von Transaktionen, kurze Besitzdauer, hoher Fremdfinanzierungsanteil, Nutzung von Fachwissen und systematisches Vorgehen können steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen. Das Bundesgericht urteilt in solchen Fällen restriktiv. Bei Unsicherheiten ist eine frühzeitige steuerliche Beratung oder Rücksprache mit dem zuständigen Steueramt ratsam.

Konkrete Handlungsempfehlungen für Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz

• Legen Sie Suchgebiet und Budget inklusive Renovationsreserve fest.
• Abonnieren Sie Such‑Alerts und nehmen Sie Kontakt zu Maklern mit Sanierungsfokus auf.
• Vereinbaren Sie zwei Besichtigungstermine und fordern Sie Pläne sowie Grundbuchauszug an.
• Klären Sie Umnutzungs‑ und Baubewilligungen mit Gemeinde/Bauamt vor der Kaufentscheidung.
• Holen Sie Bank‑Vorabklärungen und unabhängige Schätzungen ein.
• Prüfen Sie Energieauflagen, Denkmalschutz und mögliche Einschränkungen bei touristischer Vermietung.
• Lassen Sie steuerliche Folgen bei grösseren oder wiederholten Transaktionen prüfen.

Diese Massnahmen erhöhen die Planungssicherheit und verringern spätere Überraschungen.

Fazit

Verlassene Häuser in der Schweiz bieten 2025 attraktive Chancen für Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze oder kreative Projekte. Entscheidend für den Erfolg ist jedoch eine sorgfältige Vorbereitung: gründliche Besichtigungen, frühzeitige Abklärungen bei Gemeinde und Bank, ein konkretes Renovations‑ und Energiekonzept sowie steuerliche Absicherung. Nutzen Sie lokale Experten und eine strukturierte Vorgehensweise, um Chancen und Risiken realistisch abzuwägen.

Quellen

• Raiffeisen Schweiz — Traumhaus gefunden: diese 6 Punkte sollten Sie nach der ersten Besichtigung beachten (2024). https://www.raiffeisen.ch/rch/de/wissen/wohnen/traumhaus-gefunden.html
• Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich) — Magazin 05‑2025 (Recht, Energie und Marktentwicklungen). https://www.hev-zuerich.ch/hubfs/Magazin%20-%20Z%C3%BCrcher%20Hauseigent%C3%BCmer%20-%20aktuelle%20Ausgaben/2025-05-DZHE.pdf

Hinweis zu Preisen und Angeboten: Preise, Finanzierungsoptionen und Verfügbarkeit variieren je nach Region, Anbieter und aktuellen Aktionen. Verifizieren Sie aktuelle Informationen stets bei lokalen Anbietern.

Hinweis zu Aktionen und Vergünstigungen: Angebote und Vergünstigungen können sich ändern und variieren je nach Standort. Es gelten die jeweiligen Geschäftsbedingungen.